L’Ordinanza 111 del 23 dicembre scorso, registrata dalla Corte dei Conti l’8 gennaio, e dunque in vigore dalla stessa data, interviene per chiarire alcuni dubbi interpretativi e per colmare alcune lacune normative importanti nell’ambito della ricostruzione privata. Dalla disciplina dei nuovi Superbonus al 110%, alle maggiorazioni per i disabili, ecco cosa prevede nel dettaglio il testo dell’Ordinanza.
Compendi immobiliari complessi – Se riconosce un interesse pubblico nell’intervento, il comune può autorizzare la ricostruzione di interi compendi immobiliari, come quelli costituiti da porzioni di abitato, interi nuclei urbani, ex collegi, istituti religiosi, attività produttive, anche in modo differente dal preesistente. L’intervento, unitario, può prevedere dunque una modifica del disegno dei lotti, degli isolati, della viabilità, e la ricostruzione con sagome, sedimi e volumi differenti. Il contributo pubblico per la ricostruzione, in questo caso, viene determinato come il minore tra il costo convenzionale calcolato sullo stato di fatto degli edifici al momento del sisma ed il costo convenzionale e quello determinato sulla superficie netta dei nuovi edifici.
Immobili interesse culturale – Si prevede un riordino e una razionalizzazione delle norme sulla riparazione ed il recupero degli immobili di interesse culturale appartenenti ai privati con una nuova Ordinanza d’intesa con il Ministero dei Beni Culturali. In attesa del nuovo regime, che sarà definito in tempi comunque brevi, si applicano le vecchie regole, prevedendo fin da ora la possibilità di modificare successivamente i progetti con una variante chiedendo l’applicazione del nuovo regime, se più favorevole. Nello stesso tempo si chiarisce che le maggiorazioni del contributo riservate agli edifici specificamente vincolati dalla Sovrintendenza alla data del sisma, si applicano anche a quegli edifici che hanno presentato l’istanza di verifica dell’interesse culturale, purché il via libera della Sovrintendenza arrivi prima della concessione del contributo.
Interventi unitari – Vengono colmate numerose lacune sulla disciplina dei cosiddetti interventi unitari (cioè quelli su due o più edifici), nonché fornita una sistematizzazione alla normativa sugli aggregati anche per superare dubbi interpretativi sulle modalità applicative. La nuova disciplina sugli aggregati e più in generale sugli interventi unitari fornisce un quadro normativo sull’argomento più compiuto e coerente che tiene conto di tutte le criticità e i contributi forniti dagli operatori del settore, dei Comuni e degli Usr.
Contributo per i condomini – Questa norma consente un miglior riparto del contributo pubblico per la demolizione e ricostruzione dei condomini, evitando disparità di trattamento tra i proprietari dei singoli appartamenti. Spesso accade che le unità immobiliari situate ai piani inferiori dell’edificio subiscano più danni di quelle ai piani alti, e l’attuale meccanismo di riparto del contributo non ne tiene pienamente conto. Ora gli interventi si considerano effettuati interamente sulle parti comuni ed il contributo è concesso all’amministratore del condominio ai fini della cessione alla banca. Sarà poi il professionista incaricato del progetto, con l’autorizzazione dell’assemblea del condominio, a stabilire la ripartizione dei costi dell’intervento distinguendo tra le strutture e le finiture e gli impianti.
Superbonus – Dopo l’assestamento della normativa primaria con l’ultima legge di Bilancio, e a seguito di un confronto di merito con l’Agenzia delle Entrate ed il Ministero delle Infrastrutture, l’Ordinanza mette intanto alcuni punti fermi per consentire la presentazione dei progetti di ricostruzione integrando il contributo pubblico con le detrazioni fiscali del 110% per le ristrutturazioni edilizie. Si chiarisce innanzitutto che i Superbonus, ma anche tutti gli altri incentivi fiscali applicabili, sono fruibili solo per la spesa eccedente il contributo pubblico, la cosiddetta “quota in accollo” e si prevede la possibilità di accedere al Superbonus anche per gli interventi che hanno già ottenuto il contributo, ma non ancora conclusi i lavori, con una variante in corso d’opera. Per le nuove domande di contributo che contemplano l’utilizzo dei Superbonus, si potrà presentare un progetto unitario dell’intervento con un unico computo metrico estimativo. Con l’Agenzia delle Entrate si stanno chiarendo nei dettagli gli aspetti amministrativi e contabili, allo scopo di eliminare ogni possibile incertezza e garantire un utilizzo semplice ed efficace dei Superbonus. Un’altra novità importante introdotta dall’Ordinanza è la possibilità di utilizzare i Superbonus e gli incentivi anche in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio danneggiato dal sisma in una zona diversa, a seguito di una delocalizzazione obbligatoria. Finora questi edifici venivano considerati “nuove costruzioni” ed erano esclusi dai bonus.
Ruderi e collabenti – Vengono adottate nuove regole per favorire la ricostruzione ed il ripristino dei centri urbani in condizioni di sicurezza, con la demolizione di ruderi e collabenti pericolosi per la pubblica incolumità, o che ostacolano la ricostruzione di immobili adiacenti, o ne impediscano l’agibilità. La norma stabilisce che questi edifici debbano essere messi in sicurezza o demoliti dai legittimi proprietari, con un contributo di 80 euro al metro quadro. Molto spesso, tuttavia, i proprietari di questi edifici, quasi sempre abbandonati, sono irreperibili ed in caso di loro inerzia si dà dunque al Comune la possibilità di provvedere direttamente agli interventi necessari per le messe in sicurezza. Il Comune utilizzerà, allo scopo, i fondi del Commissario alla ricostruzione, che a sua volta provvederà al recupero delle somme nei confronti dei proprietari.
Danni lievi e danni gravi – L’Ordinanza stabilisce il calendario per le integrazioni ed il completamento delle pratiche di contributo per i danni lievi presentate in forma semplificata entro il 30 novembre scorso. Le domande già corredate di tutti gli elementi e della documentazione richiesta possono essere eventualmente completate entro il 31 gennaio 2021. Il termine è fissato al 28 febbraio per chiudere le domande di riparazione di edifici che contengano almeno un’abitazione principale i cui proprietari usufruiscano del Contributo di Autonoma Sistemazione, e al 31 marzo 2021 se beneficiano di una Soluzione Abitativa di Emergenza, o se gli edifici ospitavano attività produttive che sono poi state delocalizzate, il 30 aprile per tutti gli altri casi. Il termine per la presentazione delle domande di contributo per i danni gravi viene spostato al 31 dicembre 2021 salvo ulteriori proroghe, ma entro il prossimo 31 luglio tutti i soggetti legittimati sono obbligati a presentare una apposita dichiarazione con la manifestazione di volontà a presentare la richiesta di contributo, a pena di decadenza dello stesso, e la quantificazione sia pure sommaria del danno.
Adesione all’Ordinanza 100 – Viene spostato dal 15 dicembre al 31 gennaio 2021 il termine concesso ai professionisti e ai proprietari per aderire, per le pratiche già presentate e con le necessarie integrazioni, al regime semplificato dell’Ordinanza 100.
Cratere nevoso – L’Ordinanza regola le modalità di presentazione delle istanze di contributo alla riparazione dei danni nei comuni del cosiddetto “cratere nevoso” colpito dal sisma e dal maltempo nel gennaio 2017. Si ricorda che per queste fattispecie è stanziato un fondo specifico di 100 milioni di euro.
Cambio destinazione d’uso – L’Ordinanza prevede che la destinazione d’uso dell’immobile riparato o ricostruito con il contributo pubblico possa essere mutata, rispetto a quella che aveva al momento del sisma, appena conclusi i lavori di riparazione o ricostruzione dell’edificio. La vecchia norma prevedeva un divieto del cambio di destinazione per due anni dall’ultimazione dei lavori.
Subappalti e Soa – Viene ampliata dal 30 al 40% la quota dei lavori di ricostruzione degli edifici danneggiati dal sisma che può essere concessa in subappalto dall’impresa aggiudicataria dei lavori. Nello stesso tempo viene innalzato da 150 a 258 mila euro l’importo dei lavori che può essere eseguito dalle imprese che non hanno una classificazione Soa.
Limiti di importo per Ordinanza 100 – Vengono aumentate le soglie d’importo dei lavori di riparazione e ricostruzione sotto le quali è obbligatoria la presentazione delle domande di contributo con le procedure dell’Ordinanza 100. I tetti vengono ampliati, in particolare, per tener conto degli interventi sui condomini.
Equiparazione termini avvio lavori – Il termine per l’inizio dei lavori dopo la concessione del contributo è equiparato per tutte le tipologie di interventi, pertanto sia per i danni lievi che per i danni gravi, ai tre mesi successivi all’emanazione del decreto.
Comunicazione ditta appaltatrice e abrogazione ribasso d’asta – Viene reso possibile, anche per le domande presentate ai sensi dell’Ordinanza 100, indicare la ditta appaltatrice anche successivamente alla presentazione dell’istanza, purché entro i successivi trenta giorni. Viene contestualmente abrogato l’obbligo del ribasso d’asta, considerato che non è più necessario procedere a una gara informale.
Contributo per l’acquisto in caso di delocalizzazioni obbligatorie – Viene prevista la facoltà di procedere, nei casi di delocalizzazione obbligatoria legata a cause geomorfologiche, oltre che all’acquisto di un edificio equivalente attraverso il contributo pubblico, anche all’acquisizione da parte dei condomini di singole unità immobiliari equivalenti, situate in diversi edifici, ove la prima opzione non sia praticabile, in quanto non reperibile sul mercato.
Fondo Anticipo Professionisti – Arrivano altri 25 milioni di euro per concedere l’anticipo del 50% delle parcelle ai professionisti al momento della presentazione dei progetti. Il fondo rotativo da 50 milioni di euro stanziato dall’Ordinanza 94 di marzo 2020 era infatti sostanzialmente esaurito.
Maggiorazioni per i disabili – Si prevede l’applicazione della maggiorazione del 10% per il superamento delle barriere architettoniche negli edifici per i proprietari con gravi disabilità motorie o un’invalidità permanenti pari o superiori al 75%. Finora dovevano ricorrere entrambi le condizioni per ottenere la maggiorazione.